Сколько стоит твой дом? Он расскажет тебе

Эрик Шутцендорф из офиса оценщика недвижимости округа Пинеллас узнает превосходный дом, когда увидит его.

Балконы, лепнина вокруг окон и крыша из глиняной черепицы добавят ценности недвижимости. Дом с идеально квадратной формой и «недостаточно развитыми» углами стен считается превосходным — на один класс ниже высшего, сказал Шутцендорф, проезжая по району в Старом Северо-Восточном районе Санкт-Петербурга, штат Флорида.

Работа Шутцендорфа поддается некоторой субъективности, но большинство ее аспектов основаны на объективном наблюдении и последовательности — новый подземный бассейн повысит ценность собственности, а скульптуры на лужайке — нет. Если деревянная палуба посреди двора имеет площадь менее 100 квадратных футов, она не включается в оценочную стоимость.

Даже если их оценки в значительной степени основаны на списке, окружные оценщики играют значительную роль в жизни домовладельца. Они определяют оценку имущества, которая, в свою очередь, используется для расчета налога на имущество. Их выводы могут означать значительное увеличение справедливости для домовладельцев, что может быть хорошей новостью, когда придет время закупать недвижимость. обеспеченные кредиты путем сохранения актива в качестве залога.

Но по мере того, как оценочная стоимость дома растет, растут и налоги на недвижимость, в результате чего некоторые домовладельцы изо всех сил пытаются платить — и стремятся обвинить оценщика. Это была особенно острая тема в последние годы, поскольку перегретый рынок недвижимости Флориды резко повысил налоги и страховые ставки.

«Вы не Мистер Популярность, когда делаете это», — сказал 28-летний Шутцендорф.

По словам Рона Андерсона, заместителя округа по оценке, задача определения стоимости 513 000 участков собственности в округе Пинеллас становится еще более сложной, если учесть, что они являются наиболее плотно застроенными в штате. Во Флориде, где находится один из самых конкурентных рынков недвижимости в стране, действуют законы, ограничивающие рост стоимости приусадебной собственности на уровне 3% в год — постоянное, основное место жительства домовладельца, — и освобождение от приусадебного участка, которое предоставляет владельцам собственности Налоговая льгота в размере 25 000 долларов США, которая рассчитывается в налогооблагаемой стоимости дома.

Шутцендорф пришел работать в округ Пинеллас в 2002 году, имея опыт работы землемером и степень по социологии в Университете штата Флорида, где он также получил сертификат в области городского планирования. По словам Андерсона, большинство оценщиков, нанятых в последние годы, имеют высшее образование и проходят несколько месяцев обучения, прежде чем приступить к работе.

Но глаз оценщика недвижимости действительно оттачивается на работе, где он учится делать замена окон и быстрый перечень того, что имеет истинную ценность, а что нет — предметы, которые часто удивляют домовладельцев.

Открытая площадка, покрытая крышей, имеет ценность; водосточных желобов нет. Новый почтовый ящик в форме дельфина не представляет никакой ценности; штормовые ставни делают. Эркеры, выступающие сбоку дома, исключаются из кадра дома, если только они не доходят до пола.

Роль офиса оценщика заключается не в том, чтобы формировать рынки, а в том, чтобы реагировать на них. Шутцендорф не вмешивается, пока недвижимость не будет продана, поэтому он говорит, что его мнение о рыночной стоимости недвижимости не имеет значения. Он сказал, что люди, которые приезжают во Флориду с рынков недвижимости, таких как Калифорния, могут быть готовы платить за недвижимость гораздо больше, чем оценочная стоимость округа.

«Парень из Калифорнии думает, что у него хорошая сделка; парень, который продает дом, получает хорошую сделку, — сказал Шутцендорф. «Пока оба человека счастливы».

Это не мешает друзьям спрашивать его мнение об имуществе и финансировании. В большинстве случаев он говорит им, что не в состоянии дать им ответ, если только он не сидит перед компьютером, но он посоветует людям с ипотечными кредитами положить больше денег на условное депонирование и связаться со своими страховыми компаниями. Таким образом, когда вырастут налоги и страховые счета, дополнительные деньги на условном депонировании предотвратят подкрадывание ежемесячных платежей, сказал он.

Даже если руководство рынками жилья в Санкт-Петербурге не входит в его обязанности, Шутцендорф в курсе тенденций рынка недвижимости. В этом году он рассмотрит 3033 объекта недвижимости из 9000 в Районе 8, его части на северо-востоке Санкт-Петербурга, простирающейся от Пятой авеню на северо-востоке до 54-й авеню на северо-востоке и от Тампа-Бэй до Первой улицы на севере.

Знание тенденций также позволяет ему находить дома, которые будут быстро продаваться. Людям действительно нужны большие открытые веранды, сказал Шутцендорф, когда ехал в сторону центра. Он указал на один дом в стиле бунгало стоимостью около 400 000 долларов, который «на бумаге не имел бы большого значения» из-за его простой прямоугольной планировки. Его особенности, однако, сигнализируют о «привлекательности старой Флориды», которая очень популярна — большое крыльцо, обшивка из бисера, арочные дверные проемы.

Шутцендорф сказал, что его работа в основном заключается в точности и последовательности, но ему также нужна смекалка, чтобы обращаться с владельцами недвижимости, которые видят в нем виновника роста налоговых счетов.

Офис оценщика не имеет никакого контроля над налоговыми ставками, только оценка. Люди удивляются, узнав, сколько стоит их недвижимость, а затем разочаровываются из-за налогового бремени.

Шутцендорф делится подробностями о своей собственности, чтобы заверить жителей его района в том, что он может им сочувствовать. Он платит 3000 долларов в год в виде налога на недвижимость за дом стоимостью 175 800 долларов в Семиноле, который он делит со своей женой.

Когда он встречает владельцев недвижимости с фиксированным доходом, которые не в состоянии платить налоги на недвижимость или страховые платежи, он говорит, что все, что он может сделать, это слушать.

«Я ничего не могу с этим поделать, но в данный момент я являюсь лицом всего, что не так с их собственностью», — сказал Шутцендорф.

В августе оценщики недвижимости будут заняты защитой своих оценок. Уведомления о истине в милях, или TRIM, рассылаются владельцам недвижимости, уведомляя их об их праве подать петицию в Совет по корректировке стоимости, если они не согласны с их оценкой.

Андерсон сказал, что за последние годы было подано от 1200 до 1700 петиций. Владельцы недвижимости, недовольные решением совета, могут подать иск в суд, хотя им не нужно подавать петицию перед подачей иска. Обычно в округе Пинеллас их бывает от 20 до 30 в год.

Когда кто-то входит в вашу собственность и выносит суждения, это может быть стрессом для домовладельцев. Андерсон сказал, что особенно после 11 сентября 2001 года люди «очень насторожены», поэтому оценщики вывешивают знаки округа на своих автомобилях и всегда оставляют бирки на дверях домов, которые они посещают.

Шутцендорф устанавливает для себя некоторые дополнительные основные правила. Он считает себя большим парнем — 6 футов 2 дюйма, 230 фунтов — поэтому он отступает от двери после стука в нее, чтобы убедиться, что никого не окружает. Он всегда свистит, прежде чем открыть ворота — там может быть собака — и тщательно закрывает их, когда уходит. Если ребенок дома один, он, скорее всего, оставит бирку и вернется позже.

Визиты на дом, которые Шутцендорф совершает этим летом, должны перепроверить точность окружных записей.

Он измеряет стены домов и ищет такие особенности, как внутренние дворики, террасы и бассейны. Добавление пула может повысить стоимость дома на 15 000–21 000 долларов, но эта стоимость не сохраняется с течением времени, поскольку пул ухудшается.

Если он увидит на участке плитку или другой строительный материал, он может спросить о недавней реконструкции. Если владелец собственности переделывает кухню, в город подается разрешение, и Шутцендорфу предлагается его рассмотреть. Он спросит, твердые ли столешницы, шкафы из цельного дерева или из шпона, и не упомянет бытовую технику.

Шутцендорф сказал, что его работа научила его быть более прилежным владельцем собственности. Его лучший совет — получить как можно больше информации о вашей собственности, в том числе о строительных материалах и о том, какие налоги и страховые расходы будут.

«Чем больше вы знаете, тем лучше вам будет», — сказал Шутцендорф.

Назад к «Северо-восток» | Назад к «В ритме» | Вернуться на главную страницу Poynter Summer Fellows